Démembrement de propriété : transmettre en gardant l’usufruit

Donner un bien à ses enfants sans s’en priver, c’est possible. Le démembrement de propriété permet de leur transmettre la nue-propriété tout en gardant l’usufruit : vous continuez à habiter le bien ou à en toucher les revenus, et vos enfants en deviendront pleinement propriétaires à votre décès. C’est l’un des outils de transmission les plus utilisés, à condition d’en mesurer tous les effets.

Le principe du démembrement de propriété

La pleine propriété d’un bien se divise en deux droits :

• l’usufruit : le droit d’utiliser le bien (y habiter) ou d’en percevoir les revenus (les loyers) ;
• la nue-propriété : le droit de disposer du bien, qui redevient une pleine propriété au décès de l’usufruitier.

En donnant la nue-propriété à vos enfants et en conservant l’usufruit, vous gardez l’usage du bien et ses revenus. Vous préparez simplement la suite.

Pourquoi c’est intéressant fiscalement

Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci dépend de votre âge au moment de la donation, selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (barème complet) :

Plus la donation est faite tôt, plus la base taxable est faible. Et à votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires : la valeur prise par le bien entre-temps leur revient sans frais.

Un exemple. Un couple de 62 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d’un bien de 400 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 € : chaque enfant reçoit 60 000 € de chacun de ses parents. Ce montant reste sous l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant : aucun droit de donation à payer, hors frais de notaire, si ces abattements n’ont pas déjà été utilisés dans les 15 dernières années.

Les points de vigilance

• La donation est irrévocable. Gardez assez de ressources pour vivre sereinement, surtout s’il s’agit de votre résidence principale.
• Les décisions se prennent à plusieurs. Pour vendre le bien, l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires est nécessaire.
• La répartition des charges doit être claire. En principe, les gros travaux reviennent aux nus-propriétaires et l’entretien courant à l’usufruitier, sauf convention contraire.
• Les abattements se reconstituent tous les 15 ans. Commencer tôt permet de les utiliser plusieurs fois.

Le démembrement de propriété dans l’assurance-vie

Le démembrement s’utilise aussi dans la clause bénéficiaire d’une assurance-vie : le conjoint est désigné usufruitier et les enfants nus-propriétaires. Au décès, le conjoint dispose librement des capitaux, et les enfants détiennent une créance qui viendra en déduction de la succession du second parent. Une clause qui protège le conjoint tout en optimisant la transmission, mais qui doit être rédigée avec soin.

Préparons ensemble votre transmission

Choix du bien, âge, répartition entre les enfants, coordination avec votre notaire : un démembrement se construit sur mesure. Il se combine souvent avec d’autres outils, que nous détaillons dans notre article sur les erreurs à éviter dans une donation aux enfants et sur notre page Succession et transmission.

Le premier échange est offert et sans engagement, à notre cabinet près de Rouen ou en visio. Prenez rendez-vous ici.

Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute donation doit être étudiée avec votre notaire et votre conseiller.