Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Depuis, la même question revient souvent au cabinet : par quoi le remplacer ? Pour un investissement locatif en 2026, deux voies se dessinent : le nouveau statut du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026 pour la location nue, et la location meublée (LMNP), dont la fiscalité a changé en 2025. Voici comment les comparer.
Créé par la loi de finances 2026, ce statut permet pour la première fois d’amortir un logement loué nu, comme on le fait déjà en meublé. Concrètement, une partie du prix du logement vient chaque année en déduction de vos loyers imposables.
Les principales conditions :
Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué : de 3,5 % par an en loyer intermédiaire à 5,5 % en loyer très social pour le neuf (de 3 % à 4 % dans l’ancien réhabilité). Le total est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (détail des conditions).
Pour qui ? Les investisseurs qui veulent du neuf et une gestion simple en location nue, et qui acceptent un engagement long et des loyers encadrés.
En location meublée au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier. Cela permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant de longues années : c’est ce qui a fait le succès du LMNP.
Mais depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’avantage n’est pas supprimé, il est en partie différé : plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention l’atténuent.
Exception importante : les résidences réservées aux étudiants, aux seniors et les EHPAD échappent à cette réintégration. C’est un point que nous vérifions au cas par cas sur chaque résidence gérée. Les résidences gérées, comme les résidences jeunes actifs, gardent aussi l’avantage d’une gestion clé en main.
| Statut du bailleur privé | LMNP (réel) | |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée, ou résidence gérée |
| Engagement | 9 ans minimum, loyers plafonnés | Pas de durée imposée |
| Avantage fiscal | Amortissement de 3 % à 5,5 % par an, plafonné à 8 000 € | Amortissement du bien et du mobilier, sans plafond (mais sans créer de déficit) |
| À la revente | Fiscalité classique de la plus-value | Amortissements réintégrés dans la plus-value (sauf résidences étudiantes, seniors, EHPAD) |
| Gestion | Simple | Plus exigeante, sauf en résidence gérée |
Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien et de votre besoin de revenus. Pour un bien ancien avec travaux, le déficit foncier reste aussi une piste ; pour un bien de caractère, la loi Malraux. Nous détaillons ces solutions sur notre page Investissez dans l’immobilier.
Il n’y a pas de dispositif idéal pour tout le monde : il y a celui qui correspond à votre situation. C’est ce que nous regardons avec vous, chiffres à l’appui, en tenant compte de l’ensemble de votre patrimoine et de votre fiscalité (voir aussi ce que la loi de finances 2026 a changé).
Le premier échange est offert et sans engagement, à notre cabinet près de Rouen ou en visio. Prenez rendez-vous ici.
Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. L’investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital, de vacance locative et de liquidité.
